经过30多年的高速发展，国内城镇化发展已经进入到减速发展和存量运营时期，从城市开发建设主导阶段转向城市开发建设与城市运营服务并重的发展阶段，城市运营服务的重要性地位更加凸显，事关新时代城镇化高质量和现代化发展，事关人民美好生活需要高品质满足，更事关房地产企业和国有城投平台企业可持续经营和高质量转型发展。本文从外部环境形势、企业经验借鉴以及商业模式与发展路径三个方面探讨房地产企业和国有城投平台企业转型发展城市运营集成服务的必要性和可行性。

一、城市运营集成服务发展必要性和可行性

从城市发展共识看，我国城镇化快速发展进程接近完成，城市GDP增长进入中低速时期，城市增量开发已经到达天花板，城镇化发展全面进入存量时代，城市运营和服务能力不可或缺，市场价值兑现持续增加；国内政策转向坚决，房地产供求关系发生变化，推进探索城市发展和房地产发展新模式，国有城投平台和房地产企业向三级城市运营服务业务领域发展已经成为城市发展和地产行业共识。过去多年我国城市开发建设沉淀下来大量的存量资产，借鉴国际城市发展和房地产发展经验，城市不动产投资和管理是存量时代的蓝海，业务壁垒更高，业务模式也更成熟，有助于城投平台公司和地产开发商转型发展。

从运营服务市场看，国内城市社区运营服务、商企运营服务、园区运营服务、康养运营服务、城市更新运营等细分市场规模大，都是十万亿级和万亿级市场，国家和地方纷纷出台政策支持城市运营服务发展，产业政策与各种要素逐渐成熟，城市运营服务业务模式与发展路径已经清晰，社会价值和经济价值空间已经打开。

从企业经验借鉴看，国内城投平台和地产开发领先企业纷纷向城市运营服务转型，头部企业已经在城市存量运营服务领域拥有完整布局、取得先发优势，纷纷加快孵化存量经营主体企业并拥有成熟、可控、持续的业务发展经营主体，采用“平台+集成”模式形成“全链条+全周期+全业态”运营服务业务体系，同时积极谋求存量资产与资本市场的闭环，持续、稳定贡献经营价值和资本价值。

二、城市运营集成服务业务模式与发展路径

城市存量发展时代，城投平台企业和地产开发企业可以凭借过去积累的运营服务能力，结合自身发展基础，聚焦社区与园区资产，围绕社区空间与商企空间，提供运营驱动的一体化、全流程城市运营集成服务，横向上提供“F+EPC+O+D”一体化全价值链服务，纵向上提供“O”、“D”平台集成服务，提升城市空间和资产价值，满足利益相关者服务需求，建议从以下两个方面试点探索、打造标杆、跑通模式、构建能力。

一是打造标杆、跑通模式。从城市社区综合运营服务项目或产业园区综合运营服务存量或增量项目中择优，塑造成品质、服务领先的城市运营集成服务综合标杆项目，跑通业务发展模式，打出市场影响力，积累运营服务经验和能力，锻炼和培养运营服务人才队伍，建立运营服务标准和体系。

二是整合资源、构建能力。围绕横向全价值链服务和纵向平台集成服务，聚焦城市运营服务高价值环节，重点构建金融服务能力、策划咨询能力、运营服务能力、数字化能力，聚焦城市运营服务产业链和价值链上的专业化协作商、上下游供应商、多场景生态服务商三类关键合作伙伴和资源整合，集成内外部、全链条、多场景服务资源，建立市场化竞争壁垒，打造新的核心竞争力。

面对城市发展新阶段和新趋势，城投平台企业和地产开发企业必须积极主动谋求转型发展，把握和抓住新时代城镇化发展阶段转换带来的新机遇，立足自身资源禀赋优势，广泛布局和坚定发展城市运营集成服务新业态、新模式，以点带面寻求转型突破，培育和构建新的市场竞争能力，获取国内城镇化发展新阶段中的一席之地，为企业的短中期生存发展拓展新的空间，为企业长期可持续经营发展转换新的赛道。